本ファンドの特徴

▼資産価値が安定する品川区の新築物件
▼都内４大ターミナル駅へ直通の好アクセス
▼アフターコロナの品川区の人口・人流の回復
▼大規模な再開発が進む品川大井町エリア

本ファンドの対象不動産は、東京都品川区の西大井エリアに位置する新築１棟マンションです。
利回りくんではこれまで、投資家のみなさまの資産運用を応援するため、様々な物件のファンド組成に取り組んできました。
そして今回、投資家様の資産運用を更に応援するため、人気の品川エリアの商品をご用意いたしました。



対象不動産が所在する品川区西大井は、優秀な公共交通機関と都心のベッドタウンとしての利便性、周囲の再開発事業の影響による人の流れから、今後の住宅需要が見込め、将来の資産価値も安定しやすい傾向にあると考えます。
更に、2024年2月竣工予定の新築物件のため、運用期間中に修繕事項が発生した場合は施工会社によるアフターサービス、各メーカーの保証による是正が可能であるため、修繕費用発生の可能性を抑えることができます。

また、本物件は借入型ファンドとなります。他社ではまだ珍しい借入型ファンドですが、不動産事業の実績を持つ株式会社シーラが運営する利回りくんだからこそ実現いたしました。

品川区 西大井エリアの特徴

対象不動産が位置する品川エリア内、西大井の一番の特徴は、都内４大ターミナル駅へ直通で約15分以内という他に無いアクセスの良さです。 JR横須賀線とJR湘南新宿ラインが分岐しており、「品川」「東京」「渋谷」「新宿」などへ気軽に足を運ぶことができます。




「シーフォルム西大井」公開ページ（外部サイト）

駅としては比較的新しい西大井駅ですが、近年では上記の通りの好アクセスと、駅周辺の都市基盤が整備されたことにより商業施設も建ち並びつつあります。

本物件は西大井駅から徒歩6分となり、その利便性の良さを最大限に活かせます。通勤通学にはもちろんのこと、プライベートでも、例えば「横浜」まで乗り換えなしでおよそ20分程度のため、遊びに行く際にとても便利です。

品川区の人の動き

品川区全体の人口としては、年々増加していましたが、コロナ過による「テレワーク移住」などで都心を離れる動きが進み、一時減少を迎えていました。しかし、近年では再び上昇傾向にあり、現在では10年前と比較すると約3万8,000人もの増加となっています。


参照データ：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（外部サイト）

一方で、品川区全体の世帯数は人口数よりも増加スピードが速いことから、一人暮らし世帯が特に増えていることがデータからうかがえます。
これはリモートワークの普及だけでなく、コロナ過を経て「ひとりで居ることをポジティブに楽しむ＝居独（きょどく）」を好んで選ぶ人が増加しつつあることも表しています。
参考：新たな行動トレンド「居独（きょどく）」を楽しむ人が増加中！（外部サイト）


参照データ：品川区：今月の世帯と人口（2003年1月～）（外部サイト）

また、西大井単体としてもコロナ禍の影響により、乗車数が減少していましたが、現在は乗者数が戻りつつあります。品川区全体の人口推移も踏まえると、西大井エリアの人の流れはほぼ回復したと言えます。
一方でコロナ過以前よりも、定期外の乗車人数が増加の傾向にあることから、定期を不要としたリモートワークを選ぶ人が増えているということも、統計データから読み取れます。


参照データ：各駅の乗車人員 2022年度（外部サイト）

品川区内は様々な商業施設やアクティビティ施設がある他、他エリアへの移動もしやすいエリアです。
その中でも西大井は、エリアの中心である品川だけでなく、各都心エリアへのアクセス性が非常に高いために、「居独」を選ぶ単身者から今、注目されているエリアの１つとなっています。

そして、品川駅や大井町駅にて大規模な再開発事業が行われているため、今以上に品川区全体での人口の増加・流動が見込まれており、西大井でも、マンションの建設などの新築物件の需要が増加しています。



また、2024年2月現在、港区に本社を構えている株式会社ニコンが、西大井駅近くの敷地内に移転する予定となっています。西大井はニコンが100年以上にわたり拠点を構えたゆかりの地で、大井町から西大井を結ぶ「光学通り」の呼び名は、同社の旧社名に由来して付けられたとされています。この新本社が完成した際には、多くの従業員が通勤や転居に流れてくることが見込めます。

事業者である株式会社シーラでも、西大井エリアの今後の需要と注目度に早くから着目し、2019年には「シーフォルム西大井」として分譲マンションを竣工いたしました。
販売当時から該当物件の売れ行きは非常に好調で、当時から現在にかけても、既に西大井エリアの需要は充分にあると見られます。そしてこの先、再開発の影響により、更にエリア需要は高くなると予想されます。



「シーフォルム西大井」公開ページ（外部サイト）

周辺エリアの再開発

画像引用元：大井町の大規模再開発始まる 新駅改札・オフィス・商業施設・歩行者ネットワーク

大井町エリア
品川新庁舎が大井町駅周辺に建設されることを受けて「大井町駅周辺広町地区開発」として、JP東日本と品川区が連携した大規模な再開発計画が進んでいます。

▼アクセス性の向上
・大井町駅と中央公園方面のエリアをつなぐ歩行者デッキ
・開発街区に直結する改札や出口の新設
・コンコースの拡張
・バリアフリーの交通広場の整備

▼人が集まる大規模複合施設
・東京南エリア最大規模のオフィス
・開放的なアウトモール型の商業施設
・285室の客室の他、地域密着型のラウンジやレストランを備えたホテル
・290戸からなる利便性の高い高層階賃貸住


画像引用元：大井町の大規模再開発始まる 新駅改札・オフィス・商業施設・歩行者ネットワーク

その他、大井町駅東口駅舎での人工地盤の増設によるコンコース拡張と既存施設の改良など、賑わいと回遊性、防災と環境性能を向上させる魅力的なまちづくりが期待されています。
また、今回の対象不動産が位置する西大井とは光学通りで繋がっていて、入口周辺も再開発により、オフィスやホテルなどが整備される予定です。



品川エリア
品川エリアでは「品川区新庁舎整備基本計画」として、2024年から新庁舎の建設を始める予定です。 400億円以上の費用を見込む大規模なプロジェクトで、関連計画との整合を図りながら、まちづくりを含めた再開発が進められます。

更に、新たな国際交流拠点の形成に向けて、高輪ゲートウェイ駅周辺エリアにオフィスや商業等の複合棟や、広場・歩行者デッキの開業など、様々な再開発事業が計画されています。

不動産のプロが目利きした物件

利回りくん事業者である株式会社シーラを含むシーラテクノロジーズグループでは、創業時から取得し続けた収益用不動産は約100億円（取得価格）を超えました。

マンション・戸建て・商業ビル・駐車場など物件の種別は様々で、築年数も1970年代～新築と幅広く対象としていますが、運用している不動産を売却した際は、全て黒字で売却を完了しております。

自社の安定した収益を確保するために、保有不動産の取得については、自社開発物件と同様に将来性・安定性・遵法性を判断し、リスクの削ぎ落しとリターンの安定を徹底して追及しています。

当該不動産も自社保有を予定しておりましたが、利回りくんを通じて多くの方に資産運用の機会を提供したいという想いにより実現させたプロジェクトです。

借入型ファンドとは

借入型ファンドでは、金融機関からの借入を併用して不動産を購入します。借入金利が物件の運用利回りより低い場合ためレバレッジがかかり、より高い配当が可能となります。 また、本ファンドは賃料収入によるインカムゲインと、売却時のキャピタルゲインを合わせて配当を行います。 売却時のキャピタルゲインをインカムゲインと合わせて運用期間換算利回り5%になるよう配当することを予定しております。

▼出資金額が10,000円で利回り5%の場合
・運用期間1年：総配当398円（源泉徴収税：-102円）
※試算数値はあくまでもシミュレーションであり、将来の成果を約束するものではありません。

株式会社シーラテクノロジーズ社とマスターリース契約の締結を行うことで、空室率に左右されずに安定した賃料収入を得ることができます。
※本不動産は新築未稼働での引渡しになるため、株式会社シーラテクノロジーズ社に対しフリーレント期間（ 2024年3月1日～2024年5月31日）を設けております。

対象不動産

対象不動産は、東京都品川区西大井２丁目に位置する、鉄筋コンクリート造4階建のレジデンスです。
※2024年2月竣工予定